Vermietung und Verpachtung: Instandhaltungsrücklage

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung des Vermögens einer Wohnungseigentümer­gemeinschaft gehört auch die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrück­stellung (vgl. § 21 Absatz 5 Nr. 4 Wohnungseigentumsgesetz). Ist das Wohneigentum vermietet, stellt sich die Frage, zu welchem Zeitpunkt ein Werbungskostenabzug für die Zahlungen in die (so genannte) Instandhaltungsrücklage möglich ist.

Die Finanzverwaltung bezieht sich hierbei auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs und vertritt die Auffassung, dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst bei tatsächli­cher Verausgabung durch den Verwalter als Werbungskosten abzugsfähig sind. Deshalb kürzt sie entsprechende „Wohngeld-Zahlungen“ bei vermieteten Eigentumswohnungen regel­mäßig um die Zuführung zur Instand­haltungsrücklage.

In seinem Beschluss vom 2. Juni 2005 ¹⁾ hat der Bundesgerichtshof der Wohnungseigentümergemeinschaft aber zumindest eine Teilrechts­fähigkeit zuerkannt und auf die rechtliche Verselbststän­digung des Verwaltungsvermögens gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern (mit entsprechenden Haftungsfolgen) hingewiesen. Danach stellt sich die Gemeinschaft als rechtsfähiges Ge­bilde mit verselbstständigtem Finanzwesen dar, wozu auch die Instandhaltungs­rücklage gehört.

Die geänderten zivilrechtlichen Rahmenbedingungen dürften auch Auswirkungen auf das Steuerrecht haben, weil die Rücklage jetzt nicht mehr den einzelnen Eigen­tümern zugeordnet werden kann. Deshalb müsste der Werbungskostenabzug bereits dann möglich sein, wenn die Rücklage von dem je­weiligen Wohnungseigen­tümer an die „Wohnungs­eigentümergemeinschaft“ gezahlt wird. Ein entsprechender Mittelabfluss liegt insoweit vor.

Hinweis: Auch einschlägige Fachkommentierungen halten die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs mittlerweile für zweifelhaft ²⁾ .

Vor diesem Hintergrund sollten Steuerpflichtige, sofern gewünscht, die betreffenden Beträge sofort mit Zahlung des Wohngelds als Werbungskosten geltend machen und ablehnende Steuerbescheide gegebenenfalls anfechten. Zu beachten ist allerdings, dass ein sofortiger Werbungskostenabzug bei Zahlung in die Rücklage im Verkaufsfall dazu führen wird, dass noch nicht verbrauchte und mit dem Kaufpreis ab­gegoltene Beträge „Einnahmen“ aus Vermietung und Verpachtung darstellen. Diese sind gegebenenfalls sofort und in voller Höhe zu ver­steuern. Dem steht bzw. stand dann jedoch der anfängliche Werbungskostenabzug gegen­über. Umgekehrt müsste für den Erwerber gelten, dass er insoweit einen Abzug von vorweggenommenen Werbungskosten geltend machen kann.

Hinweis: Mit Wirkung zum 1. Juli 2007 wurde das Wohnungseigentumsgesetz reformiert. Nun wird die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft auch im Gesetz ausdrücklich (mit entsprechenden Haftungsfolgen) anerkannt. Die Finanzverwaltung hält jedoch nach wie vor an ihrer Auffassung fest, dass die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage erst bei der Verausgabung durch den Verwalter als Werbungskosten abzugsfähig sind ³⁾ .

¹⁾ Aktenzeichen V ZB 32/05.

²⁾ Vgl. Ludwig Schmidt, Kommentar zum Einkommensteuergesetz, 26. Auflage 2007, § 21 Randziffer 100, Stichwort: Instandhaltungsrücklage.

³⁾ Vgl. Bayerisches Landesamt für Steuern, Verfügung vom 23. November 2007, Aktenzeichen S 2211 – 14 St 32/St 33.