Die Absicht ist entscheidend

Schuldzinsen und Abschreibungen führen regelmäßig dazu, dass zumindest in den ersten Jahren der Vermietung eines neu angeschafften/hergestellten Objekts steuerliche Verluste erzielt werden. Die Verrechnung dieser Verluste mit positiven Einkünften (z.B. Gewinnen aus der Apotheke) ist meist unproblematisch möglich, weil sogenannte „Anlaufverluste“ in der Natur der Sache liegen. Es gibt allerdings auch Fälle, in denen die Finanzverwaltung bei (mehrjährigen) Verlusten hellhörig wird und genauer prüft, ob der Vermieter tatsächlich (noch) die ernsthafte Absicht hat, zu vermieten bzw. mit dem Mietobjekt positive Einkünfte zu erzielen. Kommt das Finanzamt zu dem Ergebnis, dass „objektiv“ gar keine Vermietungs- bzw. Einkünfteerzielungsabsicht vorliegt, werden die Vermietungsverluste (ggf. auch nur für einzelne Jahre) steuerlich nicht anerkannt.

Hinweis: Weil das Bestehen oder Nichtbestehen einer Vermietungsabsicht von einem „Außenstehenden“ (wie z.B. dem Finanzamt) regelmäßig nur anhand bestimmter äußerer Umstände beurteilt werden kann, kommt es darüber immer wieder zu Streitigkeiten mit den Steuerpflichtigen, die nicht selten vor den Finanzgerichten enden. Welche äußeren Umstände zur Beurteilung herangezogen werden, sei im Folgenden beispielhaft gezeigt.

Das Thüringer Finanzgericht hat Vermietungsverluste nicht anerkannt, weil sich die Vermieterin nicht in ausreichendem Maße um einen neuen Mieter bemüht haben soll (Urteil vom 14.06.2017, Aktenzeichen: 3 K 111/16).

Die Klägerin hatte im Jahr 2010 ein neues Haus errichten lassen, dessen Obergeschosswohnung sie mit ihrer Tochter bewohnt. Die Wohnung im Erdgeschoss wurde (erst) ab dem 01.08.2013 an ihre Mutter vermietet. Für das Streitjahr 2012 hatte das Finanzamt den Werbungskostenabzug (Anteil für die Erdgeschosswohnung) nicht anerkannt, weil für diese Zeit keine nachhaltigen Vermietungsbemühungen erkennbar waren.

Dem Gericht zufolge hatte die Eigentümerin des Hauses lediglich durch Zettel im Fenster des Hauses, Aushänge in Einkaufsmärkten und drei 7mm große Wohnungsanzeigen zu jeweils 5,83 € nach Mietern gesucht. Dies war den Richtern nicht genug – zumal die Klägerin nach Zeugenaussagen offenbar auch überzogene Anforderungen an potenzielle Mieter gestellt hatte.

Der Fall zeigt, dass trotz späterer Vermietung Verluste auf der Strecke bleiben können und deshalb nicht für eine steuerliche Verrechnung mit anderen Einkünften zur Verfügung stehen. Um dies zu vermeiden, ist es zum einen besonders wichtig, ausreichende Vermietungsbemühungen an den Tag zu legen. Zum anderen sollte peinlichst genau auf eine entsprechende Dokumentation dieser Bemühungen geachtet werden. Schließlich beginnt die Auseinandersetzung mit dem Finanzamt oft erst Jahre danach.

Hinweis: Insbesondere bei längerem Wohnungsleerstand und/oder in Regionen mit geringerer Mieternachfrage sollten die Vermietungsbemühungen ggf. intensiviert werden.

In einem anderen Fall hatte ein Steuerpflichtiger das Haus seiner Eltern erworben und über insgesamt etwa 17 Jahre an diese vermietet. Im November 2008 zogen die Eltern in ein Pflegeheim, zeitgleich wurde eine Betreuung angeordnet. Seit der Unterbringung im Pflegeheim zahlten die Eltern (verständlicherweise) keine Miete mehr. Der Sohn kündigte das Mietverhältnis (erst) mit Telefax vom 01.06.2009 fristlos und forderte die Betreuerin auf, das Haus bis zum 30.06.2009 zu räumen.

Den Werbungskostenüberschuss (Verlust) für das Jahr 2009 in Höhe von knapp 17.000 € ließ das Finanzamt wegen „nicht mehr vorhandener“ Vermietungsabsicht unberücksichtigt – insbesondere, weil das Haus bereits ab Februar 2009 zum Verkauf angeboten worden war.

Der Bundesfinanzhof sprang dem Vermieter zur Seite und stellte klar, dass in einem solchen Fall das Mietverhältnis bis zu seiner formellen Beendigung auch steuerlich anzuerkennen ist, sofern die Kündigung zeitnah erfolgt (Urteil vom 11.07.2017, Aktenzeichen: IX R 42/15). Eine zeitnahe Kündigung liege (noch) vor, wenn – wie im Streitfall – zwischen der Unterbringung im Pflegeheim und der geräumten Übergabe des Objekts in etwa ein halbes Jahr vergangen ist.

Nach Ansicht der obersten Steuerrichter hat das Finanzamt hier überzogen. Es gebe keinen allgemeinen Erfahrungssatz, dass ein fremder Vermieter in einer solchen Situation unverzüglich die sofortige Kündigung aussprechen und Zahlungs- wie auch Räumungsklage erheben würde.

Hinweis: Auch in anderen Fällen führen Verkaufsbemühungen nicht zwangsläufig dazu, dass die Vermietungsabsicht abrupt endet, insbesondere nicht nach einer langjährigen Vermietung bzw. wenn parallel auch eine weitere Vermietung angestrebt bzw. nicht völlig ausgeschlossen wird.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim