Überlassung möblierter Wohnungen

Die Überlassung einer Wohnung an nahe Angehörige erfolgt in vielen Fällen verbilligt. Wenn die dabei tatsächlich verlangte Miete mindestens 66% der ortsüblichen Miete beträgt, bleibt dem Vermieter dennoch der volle Werbungskostenabzug erhalten. Schuldzinsen und Abschreibungen führen dann zumeist zu einem steuerlichen Verlust, der mit anderen Einkünften (z.B. aus der Apotheke) verrechnet werden kann.

Bei (teil-)möblierten Wohnungen erhöht die Finanzverwaltung die Vergleichsmiete (also die ortsübliche Miete) rechnerisch um einen Möblierungszuschlag, den sie (zumindest bislang) z.B. anhand der Abschreibungsbeträge für die Einrichtungsgegenstände ermittelt (vgl. AWA 19/2017).

Hinweis: Wer den Möblierungszuschlag nicht auf dem Schirm hat, läuft Gefahr, die tatsächlich vereinbarte Miete zu niedrig zu bemessen. Wird die 66%-Grenze dadurch nicht erreicht, kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig.

Der BFH hat nun klargestellt, dass sich die Vorgehensweise der Finanzverwaltung in vielen Fällen gar nicht halten lässt (Urteil vom 06.02.2018, Aktenzeichen: IX R 14/17). Insbesondere sei es nicht zulässig, einen Möblierungszuschlag aus dem Monatsbetrag der (linearen) Abschreibung für die einzelnen (überlassenen) Möbel und Einrichtungsgegenstände zu ermitteln – er falle dann nämlich viel zu hoch aus.

Das oberste Steuergericht hat damit – und das ist durchaus überraschend – gleich mehreren Finanzgerichten widersprochen. Aus der Entscheidung lässt sich folgern, dass die Finanzämter in unzulässiger Weise teils deutlich überhöhte Möblierungszuschläge ansetzen und damit die ortsübliche Vergleichsmiete „künstlich“ in die Höhe treiben.

Der BFH hat sich in seiner Entscheidung ausführlich mit der Problematik eines Möblierungszuschlags auseinandergesetzt und dabei den Gerichten bzw. der Finanzverwaltung klare Vorgaben gemacht (Tabelle 1). Grundsätzlich gilt: Weil möblierte oder teilmöblierte Wohnungen regelmäßig einen erhöhten Nutzwert haben, ist ein Möblierungszuschlag anzusetzen. Dieser lässt sich häufig auch dem Mietspiegel entnehmen.

Ist ein Möblierungszuschlag allerdings im Mietspiegel nicht vorgesehen und kann er auch nicht realistisch am örtlichen Mietmarkt ermittelt werden, darf das Finanzamt nur auf die ortsübliche Miete ohne Möblierung als Vergleichsmiete abstellen.

Hinweis: Ganz allgemein gilt natürlich die Empfehlung, dass Vermieter im Zweifel auf Nummer sicher gehen und die „verbilligte Miete“ nicht zu knapp an der 66%-Grenze ausrichten sollten. Schließlich ist die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete immer mit Unschärfen verbunden und kann deshalb schnell zu Diskussionen mit der Finanzverwaltung führen.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim