Anspruchsvolle Suche nach Renditeperlen

Seit Jahren gibt es für sichere Kapitalanlagen kaum noch Zinsen, die Aktienmärkte sind volatil: Die vermietete Immobilie ist daher in den vergangenen Jahren bei Investoren immer stärker in den Blick gerückt. Erfolge vermelden vor allem Eigentümer, die schon seit Langem eine Wohnung vermieten – sie profitieren in vielen Städten und Gemeinden sowohl von den gestiegenen Mieten als auch vom Aufwärtstrend bei den Marktwerten.

Doch wie so oft lässt sich auch hier die Entwicklung der Vergangenheit nicht einfach auf die Zukunft übertragen. Schon jetzt sind in einigen Ballungszentren die Mieten so hoch, dass sich weniger gut verdienende Bevölkerungsschichten eine Mietwohnung schlichtweg nicht mehr leisten können.

So zeigt eine aktuelle Studie des Immobilienportals Immowelt, dass sich die Mietpreise in Berlin in den vergangenen zehn Jahren glatt verdoppelt haben. In München, wo die Mieten im gleichen Zeitraum um gut 60% gestiegen sind, liegt der durchschnittliche Mietpreis laut Studie inzwischen bei 17,90 €/m². Das würde bei einer 85-m²-Wohnung einer monatlichen Kaltmiete von mehr als 1.500 € entsprechen. Dass in Regionen mit hoher Durchschnittsmiete immer weniger Luft für noch weiteren Zuwachs bleibt, liegt auf der Hand.

Wenn die Preise für Wohneigentum für immer größere Bevölkerungsschichten nicht mehr erschwinglich sind oder steigende Kreditzinsen die Finanzierung verteuern, kann das aufgrund der schwächelnden Nachfrage Preiskorrekturen nach sich ziehen. Dies hätte für Immobilieninvestoren zur Folge, dass sich bei teuer eingekauften Anlageobjekten eine niedrige Mietrendite nicht mehr mit weiterem Wertzuwachs ausgleichen lässt – im schlimmsten Fall könnte ein Wertverlust die Mietrendite sogar komplett auffressen.

Damit stehen Kapitalanleger derzeit vor der Frage, ob die vermietete Wohnung als Investment noch zukunftssicher ist. Weil die regionalen Immobilienmärkte in Deutschland große Unterschiede aufweisen und individuelle Faktoren den erzielbaren Gewinn entscheidend beeinflussen, lässt sich diese Frage nicht pauschal beantworten. Klar ist jedoch: Mehr denn je sollten Immobilienanleger ihr Vorhaben sorgfältig durchrechnen und alle wichtigen Einflussfaktoren kritisch prüfen, bevor sie sich für ein Investitionsobjekt entscheiden.

Zunächst ist dabei die tatsächlich erzielbare Mietrendite zu berücksichtigen. Hier sollten Immobilienkäufer nicht einfach die voraussichtliche Kaltmiete in Relation zum reinen Kaufpreis setzen, sondern mit einer realistischen Gesamtbetrachtung die tatsächliche Rentabilität der Wohnung ermitteln.

So gilt es in einem ersten Schritt, die kompletten Anschaffungskosten zu berechnen. Allein schon die Grunderwerbsteuer und die Notargebühren summieren sich je nach Bundesland auf 5 bis 8% des Kaufpreises. Abhängig vom Zustand der Wohnung können dann z.B. Kosten für eine Renovierung oder eine Einbauküche hinzukommen. Wurde das Objekt über einen Makler erworben, muss dessen Courtage ebenfalls berücksichtigt werden. Dieser Schritt ist wichtig, da sich die Rendite stets auf das gesamte eingesetzte Kapital beziehen sollte.

Im zweiten Schritt ist zu bedenken, dass bei der Vermietung einer Wohnung nicht nur Einnahmen fließen, sondern auch laufende Kosten entstehen. Dazu zählen in erster Linie Wohnnebenkosten wie beispielsweise die Gebühren der Hausverwaltung, die nicht vom Mieter übernommen werden. Auch die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage schmälert die Miete unterm Strich, da die daraus bestrittenen Renovierungskosten vom Eigentümer zu tragen sind.

Die Beispielrechnung in Tabelle 1 zeigt, wie groß die Renditeunterschiede mit und ohne Berücksichtigung dieser Faktoren sind.

Neben der Mietrendite bildet die erhoffte langfristige Wertsteigerung den zweiten Renditebestandteil bei der vermieteten Immobilie. Hier sollten sich Investoren vor zwei typischen Fallen hüten:

• der Fortschreibung vergangener Entwicklungen auf die Zukunft und
• der Hoffnung auf das vermeintliche Schnäppchen.

Wer allein die Vergangenheit betrachtet, neigt dazu, dort zu investieren, wo zuletzt die stärksten Zugewinne zu verzeichnen waren. Allerdings zeigt sich nicht nur am Immobilienmarkt, dass einer Phase starker Wertzuwächse häufig eine Stagnation oder sogar eine Preiskorrektur folgt. Immobilienexperten warnen davor, dass bei einer Abkühlung des deutschen Immobilienmarktes die Preise in den besonders teuren Ballungsräumen stärker unter Druck geraten könnten als in Regionen mit einer moderateren Marktentwicklung.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie künftige Gewinne vor allem dort erwarten können, wo Immobilien heute noch besonders günstig sind. Dass der Boom der vergangenen Jahre an einigen Regionen praktisch spurlos vorübergegangen ist, hat nämlich handfeste Gründe: Niedriges Lohnniveau, geringe Wirtschaftskraft, hohe Arbeitslosigkeit, lückenhafte Infrastruktur, Überalterung der Bevölkerung durch stetigen Wegzug junger Menschen – all dies sind Faktoren, die das Leerstandrisiko drastisch erhöhen und selbst bei niedrigen Preisen den Erwerb einer Immobilie zum finanziellen Abenteuer machen.

Daher ist Immobilienanlegern zu raten, zuallererst zwei Kriterien des Standortes zu prüfen: Auf der einen Seite sollten die Preise noch nicht überteuert, auf der anderen Seite die regionale Wirtschaftskraft so stark und die Infrastruktur so gut ausgebaut sein, dass vor allem auch jüngere Arbeitnehmer und Familien ein attraktives Umfeld vorfinden. Oft sind es mittelgroße Städte mit 50.000 bis 200.000 Einwohnern in wirtschaftlich gesunden Regionen, die in diesen Rahmen passen und in punkto Vermietbarkeit und Wertsteigerungspotenzial gute Aussichten bieten.

Innerhalb einer Stadt oder Gemeinde beeinflussen weitere Faktoren das Renditepotenzial. Eine ruhige Lage bei gleichzeitig guter Erreichbarkeit von öffentlichen Verkehrsmitteln und Geschäften verbessert die Chancen, eine Wohnung langfristig und lukrativ zu vermieten. Auch eine gute Wärmedämmung, die für niedrige Nebenkosten sorgt, sowie eine solide Bausubstanz machen die Wohnung zwar beim Erwerb etwas teurer, bilden jedoch eine wichtige Grundlage für einen langfristigen Werterhalt.

Bleibt zuletzt die Frage, ob Größe und Zuschnitt der Wohnung zur örtlichen Zielgruppe passen. Während in Studentenstädten kleine Apartments stark nachgefragt werden, lassen sich in Gemeinden mit einem hohen Anteil an jungen Familien eher größere Wohnungen gut vermieten.

Damit hängen die Erfolgsaussichten bei der Suche nach Renditeperlen mehr denn je von der strukturierten Auswahl ab. Deswegen sollten Sie zunächst den Standort kritisch prüfen und sorgfältig auf die regionale Wirtschaft wie auch die Infrastruktur schauen. Anschließend gilt es, ein auf die potenziellen Mieter zugeschnittenes Objekt in guter Lage mit solider Bauqualität zu wählen. Mit diesem Vorgehen lässt sich auch in Zeiten sinkender Immobilienrenditen eine tragfähige Basis für ein gutes Investment legen.

Thomas Hammer, Freier Wirtschaftsjournalist, 75443 Ötisheim, E-Mail: th@hammertext.de