Die Frist läuft noch bis Ende März!

Bis die vom Bundesverfassungsgericht angemahnte Reform der Grundsteuer in trockenen Tüchern ist, dürfte noch einige Zeit ins Land gehen. Wer allerdings mit Leerständen zu kämpfen hat, kann schon jetzt reagieren. Das Grundsteuergesetz (GrStG) sieht nämlich ausdrücklich eine Erlassmöglichkeit vor, wenn der Ertrag aus dem Objekt wesentlich gemindert ist. Einen entsprechenden Antrag müssen Sie jeweils bis zum 31.03. des Folgejahres stellen.

Hinweis: Üblicherweise entscheidet die Finanzverwaltung in sogenannten "Billigkeitsverfahren" über Erlassanträge. Ob sie genehmigt werden, hängt deshalb zumeist auch vom guten Willen des Bearbeiters ab. Für die Grundsteuer indes gelten andere Regeln: Die Behörde muss sie nämlich in entsprechender Höhe erlassen, sobald die gesetzlich relativ klar festgeschriebenen Voraussetzungen erfüllt sind.

Die Grundsteuer wird zu 25% erlassen, wenn der normale Rohertrag des Objekts um mehr als 50% gemindert ist und der Steuerschuldner dies nicht zu vertreten hat. Ist der normale Rohertrag um 100% gemindert (z.B. bei vollständigem, dauerhaftem Leerstand einer Mietimmobilie), wird die Grundsteuer zur Hälfte erlassen (§33 GrStG).

Der normale Rohertrag ist bei bebauten Grundstücken die nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres geschätzte übliche Jahresrohmiete. Bei einem Erlassantrag ist demzufolge auf die (negative) Differenz zur tatsächlich erzielten Jahresmiete abzstellen.

Beispiel: Apothekerin Hansen besitzt ein Mietshaus mit 400 qm Nutzfläche. Die übliche Miete beträgt 10,50 €/qm. Der normale Rohertrag des Objekts beläuft sich deshalb (vereinfacht) auf 50.400 € (10,50 €/qm·400 qm·12 Monate). Das Haus war im Jahr 2018 nur teilweise vermietet, sodass Hansen lediglich Mieteinnahmen von 22.000 € erzielen konnte. Weil die Ertragsminderung damit über 50% beträgt, muss das Finanzamt ein Viertel der Grundsteuer erlassen – sofern Hansen den Antrag rechtzeitig bis zum 31.03.2019 stellt und sie die Ertragsminderung nicht zu vertreten hat.

Hinweis: Bei der Frist handelt es sich um eine sogenannte „Ausschlussfrist“. Das bedeutet: Versäumen Sie es, den Antrag bis zum 31.03. des Folgejahres zu stellen, ist ein Grundsteuererlass für das abgelaufene Jahr ohne triftigen Grund nicht mehr möglich.

Stehen Wohnungen und andere Räume leer, haben Sie als Vermieter die dadurch bedingte Minderung des normalen Rohertrags in der Regel nicht zu vertreten, wenn Sie sich in „ortsüblicher Weise“ um die Vermietung bemüht haben. Dabei dürfen Sie nach Ansicht der Finanzverwaltung keine höhere als die marktgerechte Miete verlangt haben. Ist die Wohnung zwar vermietet, zahlen einzelne Mieter aber die vereinbarte Miete nicht, haben Sie das im Allgemeinen ebenfalls nicht zu vertreten.

Hinweis: Vermieten Sie allerdings eine Wohnung von vornherein nur zeitweise, z.B. als Ferienwohnung, müssen Sie sich die dadurch bedingte Rohertragsminderung selbst zurechnen lassen.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Hamburg ist ein Leerstand des Gebäudes wegen bautechnischer Mängel (und behördlicher Nutzungsuntersagung) nicht ursächlich für die Ertragsminderung, wenn das Objekt ohnehin alsbald abgerissen werden soll (Urteil vom 03.07.2018, Aktenzeichen: 3 K 270/17). Im Streitfall lehnte das Gericht den Grundsteuererlass ab. Der Kläger hatte das Objekt am 31.12.2015 mit der Absicht erworben, das darauf stehende Bürogebäude abzureißen und das Grundstück neu zu bebauen. In der Zwischenzeit ließ er keine Sanierungsbemühungen erkennen. Vor diesem Hintergrund kamen die Richter zu dem Ergebnis, dass er den Mietausfall im Jahr 2016 selbst zu vertreten habe.

Hinweis: Der Fall zeigt einmal mehr, dass die Finanzbehörde stets kritisch beurteilt, ob der Antragsteller auch alles Erforderliche getan hat, um mit dem Mietobjekt angemessene Einnahmen zu erzielen. Die Betonung liegt hier auf dem Wörtchen "angemessen". Denn: Sie brauchen Ihr Objekt auch nicht unter Wert zu vermieten. Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs zeigen Sie eine ernsthafte Vermietungsabsicht, wenn Sie das Haus innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses anbieten.

Ist der Sanierungsbedarf für ein Objekt besonders hoch, sollten Sie sich nicht nur auf den Grundsteuererlass konzentrieren. Womöglich kann das Gebäude dann nämlich bewertungsrechtlich auch als "unbebautes Grundstück" einzustufen sein.

§33 Abs. 5 GrStG schließt einen Grundsteuererlass sogar ausdrücklich aus, wenn die Ertragsminderung durch eine neue Einheitswertfeststellung berücksichtigt werden kann. Soll heißen: Prüfen Sie regelmäßig, ob die Voraussetzungen für eine Art- bzw. Wertfortschreibung des Einheitswerts vorliegen. Das würde dann zwangsläufig auch zu einer dauerhaften Minderung der Grundsteuer führen.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim