Was zu Raum und Zeit im Vertrag stehen sollte

In Ihrem Mietvertrag sollte zunächst eindeutig bestimmt sein, welche Räume vermietet werden. Achten Sie darauf, dass auch eventuell benutzte Räume im Keller und Flure genau bezeichnet sind. Um Streitigkeiten zu vermeiden, bietet es sich an, dem Vertrag einen Lageplan beizufügen.

Die Größe der Mieträume sollte genau festgehalten sein – und zwar sowohl die Gesamtmietfläche als auch die Fläche der einzelnen Räume. Denn die Höhe des Mietzinses richtet sich nach der Quadratmeterzahl – und wird für Lager- oder Kellerräume anders bemessen als für die Offizinfläche.

Da es relativ kompliziert ist, die genaue Quadratmeterzahl der Mietfläche zu bestimmen, sollten Sie einen Fachmann zurate ziehen. So müssen beispielsweise bei Heizkörpern, Fenstern, Türen, Mauern, Balkonen oder Schrägen Zu- bzw. Abschläge vorgenommen werden.

Grundsätzlich sollten Sie die Vorgaben der Apothekenbetriebsordnung (ApBetrO) beachten – und zwar nicht erst, wenn Sie den Mietvertrag unterzeichnen, sondern bereits, wenn Sie die Räumlichkeiten auswählen. Dazu zählt z.B. §4 Abs. 2 ApBetrO, der eine Mindestgröße von 110m² für Offizin, Labor, Lager, Rezeptur und Nachtdienstzimmer vorschreibt. Flure, Durchgänge und weitere Räumlichkeiten zählen also ebenso wenig zu den 110m² wie die Räume zum Stellen oder Verblistern bzw. zum Herstellen parenteraler Arzneimittel. Denken Sie auch daran, dass die Offizin einen Zugang von öffentlichen Verkehrsflächen haben und barrierefrei erreichbar sein muss.

Ausdrücklich sollte der Zweck des Mietverhältnisses in den Vertrag aufgenommen werden – nämlich die Nutzung der Räume, um eine Apotheke zu betreiben. Das schützt zunächst den Vermieter: Er kann sich so auch im Falle einer Untervermietung sicher sein, dass eine Apotheke in seinen Räumen verbleibt – und nicht ein gemeinhin weniger hoch geschätztes Geschäft.

Sie als Mieter müssen dadurch eine Apotheke im Mietgegenstand betreiben. Wenn Sie also planen, abgetrennte Räumlichkeiten darin für ein zweites Geschäft (Drogerie, Reformhaus etc.) zu nutzen, sollten Sie das ebenfalls vertraglich festhalten.

Übrigens: Durch die Zweckangabe ist der Vermieter meines Erachtens dazu verpflichtet, allen nach ApBetrO notwendigen baulichen Maßnahmenzuzustimmen.

Achtung: Im Gewerbemietrecht können Sie dazu verpflichtet werden, den gesamten Innenausbau der Mietfläche sowie gegebenenfalls den Rückbau auf eigene Kosten vorzunehmen.

Da die Aufsichtsbehörde den Vertrag aus apothekenrechtlicher Sicht prüfen muss, sollte darin ein Vorbehalt zu finden sein – nämlich dass der Vertrag nur dann als geschlossen gilt, wenn die Aufsichtsbehörde die Betriebserlaubnis auch tatsächlich erteilt. Denn falls die Behörde die Erlaubnis verweigern würde, müssten Sie die mietvertraglichen Verpflichtungen trotzdem erfüllen, ohne dass Sie die Räume nutzen könnten.

Besonders wichtig ist es, die Dauer des Mietverhältnisses festzulegen. Ein Mietvertrag, der auf unbestimmte Zeit geschlossen wird, ist für Apothekenbetriebsräume in der Regel unakzeptabel. Denn dann wäre er – auch wenn er schon lange läuft – nach §580a Abs. 2 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) zum Quartalsende mit halbjähriger Frist kündbar. Deshalb sollte der Vertrag eine bestimmte Mindestlaufzeit haben.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht des Mieters sollte er mindestens zehn Jahre laufen. Gerade in großen Centern lassen sich oft keine längeren Laufzeiten verbindlich vereinbaren.

Im Einzelfall – nämlich bei sehr hohen Investitionen wie insbesondere dem Kauf einer Apotheke und der Entrichtung eines Geschäftswertes – sollte die Laufzeit 15 bis 20 Jahre möglichst nicht unterschreiten. Nur dann ist gewährleistet, dass sich die Investitionen sowie die damit verbundene Aufnahme von Fremdkapital rechnen.

Grundsätzlich gilt übrigens: Vereinbaren Sie eine Jahresfrist, beginnt diese zu dem Zeitpunkt, zu dem auch das Mietverhältnis anfängt – und nicht bereits mit dem Datum des Vertragsabschlusses.

Da Sie keinen Rechtsanspruch auf eine Vertragsverlängerung haben, sollten Sie – zu Ihrer Sicherheit in Schriftform – ein Optionsrecht vereinbaren. Damit dürfen Sie das Vertragsverhältnis nach der Grundmietzeit einseitig verlängern. Hierfür muss festgehalten werden, wie lange der Vertrag verlängert werden kann (Optionszeit) und bis zu welchem Zeitpunkt das Optionsrecht während der Grundmietzeit ausgeübt werden muss (Optionsfrist).

Fehlt die Optionszeit, läuft das Mietverhältnis in vielen Fällen auf unbestimmte Zeit fort, sobald die Grundmietzeit vorüber ist. Dann kann Ihnen der Vermieter also mit der gesetzlichen Frist kündigen.

Ist keine Optionsfrist vereinbart worden, wird man den Vertrag dahingehend auslegen müssen, dass die Option vor Ablauf der normalen Kündigungsfrist des Mietverhältnisses ausgeübt werden muss.

Bei einer langen Laufzeit empfiehlt es sich, ein Sonderkündigungsrecht für den Fall zu vereinbaren, dass sich der Betrieb einer Apotheke auf dem vermieteten Grundstück nachweislich nicht mehr lohnt. Es erweist sich jedoch als schwierig, die Voraussetzungen hierfür genau zu definieren. Im Zweifel gilt das Gehalt eines angestellten Apothekers als Vergleichsmaßstab.

Dauert das Mietverhältnis länger als 30 Jahre, so kann es gemäß §544 BGB nach 30 Jahren von jeder Seite unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beendet werden. Dieses Kündigungsrecht ist nur dann ausgeschlossen, wenn der Mietvertrag für die Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen wurde.

Wichtig: Soziale Komponenten, wie die Sicherung der Familie oder drohende große finanzielle Verluste, spielen bei Apothekenmietverträgen keine Rolle. Die Verträge enden mit der Laufzeit ohne Rechtschutzmöglichkeiten. Deswegen sollten Sie sich rechtzeitig – sprich: zwei bis drei Jahre – vor Auslaufen des Vertrages um eine Verlängerung bzw. einen Neuabschluss kümmern.

Verstirbt der Mieter während der Vertragslaufzeit, können sowohl seine Erben als auch der Vermieter das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters erfahren haben, gemäß §580 BGB außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von sechs Monaten zum Quartalsende kündigen. Kündigt der Vermieter, können die Erben des Apothekers die Apotheke nicht verkaufen oder verpachten, da es keine Betriebsräume (mehr) gibt. Das allerdings wäre natürlich nicht im Sinne des verstorbenen Apothekers. Denn dessen Absicht dürfte es gewesen sein, seine Familie gerade nach seinem Tod durch die Apotheke dauerhaft abzusichern.

Um also zu gewährleisten, dass die Apotheke verkauft oder verpachtet werden kann, muss im Mietvertrag vereinbart werden, dass einerseits zwar die Erben nach dem Tod des Mieters frei entscheiden können, ob das Mietverhältnis fortgesetzt werden soll, dass andererseits aber dem Vermieter kein Kündigungsrecht zusteht.

Dies ist gerade für den Fall erforderlich, dass den Erben die Qualifikation fehlt und sie somit kein Recht haben, die Apotheke selbst zu betreiben. Sie können sie zwar gemäß §13 Apothekengesetz (ApoG) zunächst für ein Jahr von einem approbierten Apotheker verwalten lassen (vgl. dazu ausführlich AWA 17/2018). Ist dieses Jahr aber abgelaufen und haben sie keinen Pächter gefunden, bleiben sie dem Mietvertrag verpflichtet, ohne Erträge aus der Apotheke generieren zu können.

Stefan Kurth, Steuerberater, Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Schneider + Partner GmbH, 01307 Dresden, E-Mail: Stefan.Kurth@sup-dresden.de