Selbstnutzung von gut einem Jahr genügt

Die sogenannte Spekulationssteuer greift bei Gewinnen aus "privaten" Grundstücksveräußerungen, die Sie innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren (Frist zwischen Anschaffung und Veräußerung) erzielen. Verkaufen Sie das Objekt erst nach elf Jahren, bleibt der Vorgang "steuerfrei".

Gleiches gilt, wenn Sie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzte Objekte verkaufen. Auch vormals vermietete Objekte unterliegen nicht der Spekulationssteuer, wenn Sie sie zumindest im Jahr der Veräußerung und in den beiden Jahren zuvor zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben.

Auf den ersten Blick könnte man aufgrund des Wortlauts dieser Regelung (§23 Abs. 1 Nr. 1 Einkommensteuergesetz) vermuten, dass Sie vermietete Objekte vor dem Verkauf mindestens drei Jahre lang nur selbst nutzen dürfen bzw. müssen, um der Spekulationsbesteuerung zu entgehen. Das Finanzgericht Baden-Württemberg hat aber zuletzt bereits bestätigt, dass eine kurzzeitige Vermietung vor dem Verkauf nicht zur Steuerpflicht führt, wenn das Objekt zuvor ausreichend lange selbst genutzt wurde (vgl. ausführlich AWA 9/2019).

Das Finanzamt war mit dieser Entscheidung allerdings nicht zufrieden und hat deshalb Revision beim Bundesfinanzhof eingereicht. Das Urteil liegt mittlerweile vor – die Revision wurde zurückgewiesen (Urteil vom 03.09.2019, Aktenzeichen: IX R 10/19).

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs kommt es nur darauf an, dass das Objekt in einem zusammenhängenden Zeitraum im Jahr der Veräußerung und den beiden Jahren zuvor selbst genutzt wurde. Lediglich die Nutzung im mittleren Jahr dieses "Dreijahreszeitraums" muss das gesamte Jahr umfassen. In den anderen beiden Jahren genügt eine Selbstnutzung von nur einem Tag – bestenfalls reichen also insgesamt lediglich ein Jahr und zwei Tage aus.

Laut Bundesfinanzhof ist selbst eine längere Vermietungsphase im Jahr der Veräußerung noch unschädlich, wenn der Eigentümer das Objekt im Dreijahreszeitraum wie angeführt selbst nutzt. Deshalb kann auch die Wohnung im Beispiel (Tabelle 1) "einkommensteuerfrei" veräußert werden, da sie in einem zusammenhängenden Zeitraum von 2018 bis 2020 – nämlich vom 31.12.2018 bis zum 01.01.2020 – zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde.

Hinweis: Es ist natürlich gut möglich, dass die Finanzverwaltung ein gewisses "Störgefühl" hat, wenn eine langjährig vermietete Wohnung nur für vergleichsweise kurze Zeit vor der Veräußerung selbst genutzt oder im Jahr der Veräußerung sogar bis unmittelbar vor dem Verkauf wieder vermietet wurde. Die Rechtsprechung ist allerdings insoweit eindeutig – anderweitige Auffassungen der Finanzämter sollten Sie nicht akzeptieren!

Übrigens: Im Streitfall hat es den Bundesfinanzhof nicht gestört, dass die Eigentumswohnung im Veräußerungsjahr von Mai bis Dezember vermietet worden war – und der Verkauf direkt anschließend erfolgte.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim