Werbungskosten nach einer Umschuldung

Nutzen Sie eine vermietete Immobilie teils auch für private Wohnzwecke, sind die Schuldzinsen nicht vollständig steuerlich abzugsfähig, sondern müssen aufgeteilt werden. Das Finanzamt wird dabei in aller Regel das Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zugrunde legen und (nur) einen entsprechenden Teil als Werbungskosten berücksichtigen.

Zur steuerlichen Optimierung haben Sie die Möglichkeit, die Fremdmittel vorrangig für die Baukosten des vermieteten Teils einzusetzen. Auch den Kaufpreis sollten Sie bereits beim Objekterwerb entsprechend aufteilen (vgl. ausführlich AWA 21/2017).

Eine steueroptimale Finanzierung von gemischt genutzten Objekten setzt voraus, dass sich Fremd- und Eigenmittel genau zuordnen lassen. Gelangt z.B. ein Darlehen, das für den vermieteten Teil der Immobilie gedacht ist, auf ein Konto, auf dem sich auch erhebliche Eigenmittel befinden, ist das kaum noch möglich.

Wie aber bestimmt sich der Schuldzinsenabzug aus einem Umschuldungsdarlehen, mit dem mehrere unterschiedlich verwendete Darlehen abgelöst werden?

Mit Darlehen 1 wurde bei Anschaffung eines gemischt genutzten Objekts die Privatwohnung finanziert, mit Darlehen 2 die beiden Mietwohnungen (vermieteter Teil: 70% der Gesamtwohnfläche). Darlehen 3 wurde später aufgenommen, um das gesamte Objekt zu renovieren. Im Rahmen einer Umschuldung werden Darlehen 2 (Restvaluta: 200.000 €) und Darlehen 3 (Restvaluta: 100.000 €) durch Darlehen 4 (Anfangsvaluta: 300.000 €) abgelöst. Darlehen 1 ist bereits getilgt, da insoweit ohnehin kein Schuldzinsenabzug möglich war.

Das neue Darlehen (Nr. 4) ist nach Auffassung des Finanzamts nun ein nicht direkt zugeordnetes "einheitliches Darlehen", sodass seine Schuldzinsen nur nach dem Anteil der vermieteten Flächen an der Gesamtfläche des Objekts abziehbar sind – also zu 70%. Der Vermieter macht allerdings eine andere Rechnung auf: Danach beträgt der abzugsfähige Teil der Schuldzinsen für das Umschuldungsdarlehen immerhin 90% (270.000 €/300.000 €; Tabelle 1).

In einem vergleichbaren Fall hat das Finanzgericht (FG) Baden-Württemberg zugunsten des Vermieters entschieden (Urteil vom 29.10.2018, Aktenzeichen: 10 K 1825/17). Das FG ging davon aus, dass der steuerlich maßgebende (ursprüngliche) Veranlassungszusammenhang durch die Umschuldung unberührt geblieben ist. Die Kreditbündelung sei insoweit unschädlich.

Hinweis: Die Finanzverwaltung hat sich damit allerdings noch nicht zufriedengegeben und Revision beim Bundesfinanzhof (BFH) eingelegt (Aktenzeichen: IX R 9/19). Der BFH muss nun konkret entscheiden, ob sich durch ein Umschuldungsdarlehen die bisherige prozentuale Berücksichtigung von Werbungskosten gegebenenfalls ändert. In Umschuldungsfällen sollten Sie daher bis auf Weiteres natürlich die für Sie günstigere Variante beanspruchen und ablehnende Bescheide gegebenenfalls offenhalten.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim