Die wichtige Drei-Objekt-Grenze

Unter einem "gewerblichen Grundstückshändler" versteht man im Allgemeinen eine Person, die beruflich mit Grundstücken handelt. In den Blickpunkt der Finanzverwaltung geraten aber auch sehr oft "ahnungslose" Privatpersonen, die "lediglich" einzelne Grundstücke veräußern, z.B. weil sich ihre Lebenssituation geändert hat.

Und das kann beachtliche Folgen haben. Denn: Geht die Finanzverwaltung von einem gewerblichen Grundstückshandel aus, gehören die Immobilien zum Umlaufvermögen, planmäßige Abschreibungen und Sonderabschreibungen sind somit selbst für vermietete Objekte nicht mehr möglich.

Hinweis: Außerdem zählen dann Veräußerungserlöse zu den gewerblichen Einkünften und werden womöglich mit Gewerbesteuer belastet.

Konkrete gesetzliche Regelungen zum gewerblichen Grundstückshandel gibt es leider nicht. Rechtsprechung und Finanzverwaltung stellen dabei in erster Linie auf die sogenannte Drei-Objekt-Grenze ab. Das bedeutet: Haben Sie innerhalb eines Zeitraums von fünf Jahren mehr als drei (also mindestens vier) erworbene oder bebaute Objekte verkauft, werden Sie wahrscheinlich als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft. Anders ausgedrückt: Der Verkauf von maximal drei Objekten in dieser Zeit führt noch nicht zu gewerblichen Einkünften.

Hinweis: Tatsächlich ist es natürlich – wie eigentlich immer im Steuerrecht – noch etwas komplizierter. Die Drei-Objekt-Grenze gilt oftmals nur als Richtschnur, Ausnahmen sind also denkbar.

Apotheker Klassen möchte im Jahr 2020 aus privaten Gründen seinen Wohnsitz von Hamburg nach München verlegen. Er besitzt folgende Grundstücke in Hamburg und Umgebung:

• Eine selbstgenutzte Eigentumswohnung, erworben 2017.
• Zwei vermietete Eigentumswohnungen, erworben 2018.
• Eine vermietete Garage in einem Gewerbegebiet, erworben 2016.
• Ein unbebautes Grundstück, erworben 2019.

Sofern Klassen wegen der Veränderung seiner persönlichen Lebensverhältnisse einzelne oder alle Grundstücke veräußern möchte, sollte er vorab prüfen, unter welchen Umständen ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dazu muss er feststellen, welche Grundstücke als sogenannte Zählobjekte im Sinne der Drei-Objekt-Grenze gelten.

Zunächst einmal sollte Klassen wissen, dass Objekte, die er seit dem Erwerb zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat, bei einem Verkauf in aller Regel nicht in die Drei-Objekt-Grenze einbezogen werden (keine Zählobjekte). Dies gilt umso mehr, wenn die vorzeitige Veräußerung durch offensichtliche Sachzwänge wie eine beruflich bedingte örtliche Veränderung, Familienzuwachs, Trennung vom Ehepartner oder andere plausible private Gründe veranlasst ist.

Mit Ausnahme der selbstgenutzten Eigentumswohnung zählen somit im Beispiel alle Grundstücke zu den Objekten, die einen gewerblichen Grundstückshandel auslösen können, sofern Klassen sie im Jahr 2020 – und damit innerhalb von fünf Jahren nach ihrer Anschaffung – veräußert. Wenn Klassen also die beiden vermieteten Eigentumswohnungen, die Garage sowie das unbebaute Grundstück (=vier Objekte!) verkauft, könnte das Finanzamt somit von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgehen.

Hinweis: Ein dabei erzielter Gewinn wäre einkommen- und gewerbesteuerpflichtig. Außerdem bestünde die Gefahr, dass die bislang vorgenommenen Abschreibungen für die beiden Eigentumswohnungen und die Garage rückgängig gemacht würden. Dabei müsste allerdings genau geprüft werden, ob bzw. inwieweit die Änderungen überhaupt noch verfahrensrechtlich zulässig wären.

Wie Sie dem Beispiel entnehmen können, gehören auch Objekte mit einem geringeren Wert (z.B. Garagen) sowie unbebaute Grundstücke zu den Zählobjekten und können damit einen Grundstückshandel auslösen. Hingegen wird der Verkauf einer sehr großen und werthaltigen Immobilie (z.B. eines Zehn-Parteien-Mietshauses) nur als ein Objekt gezählt, solange keine Teilung erfolgt ist. Das bedeutet aber auch: Wandeln Sie ein Mehrfamilienhaus in Eigentumswohnungen nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) um, und verkaufen Sie anschließend mehrere dieser Wohnungen, zählen diese jeweils als eigenständige Objekte.

Hinweis: Objektverkäufe des anderen Ehegatten werden in der Regel nicht mitgerechnet, sofern die Eheleute nicht ausnahmsweise eine zusätzliche enge Wirtschaftsgemeinschaft eingegangen sind, z.B. als Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR).

Objekte, die Sie verschenken, bleiben bei der Prüfung eines gewerblichen Grundstückshandels eigentlich außen vor. In besonders gelagerten Fällen kann allerdings auch eine Schenkung kritisch sein und als steuerpflichtige Entnahme gewertet werden (vgl. AWA 12/2018).

Hinweis: Generell sollten Sie immer frühzeitig Ihren steuerlichen Berater kontaktieren, wenn Sie mehrere Objekte in einem überschaubaren Zeitraum veräußern möchten.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim