Auch bei verschenkten Objekten?

Wenn Sie wiederholt privaten Grundbesitz veräußern, den Sie nicht zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben, müssen Sie nicht nur die zehnjährige Spekulationsfrist im Blick haben. Das Finanzamt prüft dann nämlich auch, ob Sie womöglich einen gewerblichen Grundstückshandel betreiben.

Wer als „gewerblicher Grundstückshändler“ qualifiziert wird, muss natürlich Gewerbesteuer zahlen, sofern seine (Veräußerungs-)Gewinne den Freibetrag von 24.500 € übersteigen. Weil sich die entsprechenden Beträge bei der Einkommensteuer anrechnen lassen, ist dies in vielen Fällen hinnehmbar.

Hinzu kommt jedoch, dass die Veräußerungsgewinne (Wertsteigerungen) der Einkommensteuer unterliegen und die Grundstücke regelmäßig als Umlaufvermögen eingestuft werden. Deshalb dürfen für die Zeit, in denen die eigentlich privat angeschafften Grundstücke steuerrechtlich zum Betriebsvermögen des „Grundstückshändlers“ zählen, auch keine Abschreibungen als Betriebsausgaben geltend gemacht werden.

Weil der gewerbliche Grundstückshandel gesetzlich nicht klar geregelt ist, hat das Bundesfinanzministerium festgelegt, in welchen Fällen Objektveräußerungen gewerblich sein sollen (vgl. Schreiben vom 26.03.2004, Aktenzeichen: IV A 6 – S 2240 – 46/04). Geprüft wird dies insbesondere anhand der sogenannten „Drei-Objekt-Grenze“. Danach gilt der Verkauf von mehr als drei Grundstücken (oder Eigentumswohnungen!) innerhalb von fünf Jahren als Indiz für das Vorliegen eines gewerblichen Handels. Allerdings müssen die Objekte mit der Absicht angeschafft worden sein, sie später verkaufen zu wollen. Der Fünf-Jahreszeitraum ist aber keine starre Grenze, auch spätere Verkäufe können zulasten der Steuerpflichtigen berücksichtigt werden.

Hinweis: Sofern Sie Objekte veräußern, die während eines langen Zeitraums (mindestens zehn Jahre) vermietet wurden, wird hierdurch in der Regel kein gewerblicher Grundstückshandel ausgelöst – selbst wenn es sich dabei um umfangreichen Grundbesitz handelt.

Wenn Sie ein Objekt verschenken, wird es bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze eigentlich nicht mitgezählt. Jedoch hat der Bundesfinanzhof aktuell entschieden, dass selbst bei einem solchen Verschenken ein gewerblicher Grundstückshandel angenommen werden kann (Urteil vom 23.08.2017, Aktenzeichen: X R 7/15).

Im Streitfall hatte ein Steuerpflichtiger im Jahr 1992 die Hälfte eines Mehrfamilienhauses von seiner Tante erworben und die andere Hälfte im Jahr 2000 von seiner Mutter im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge geschenkt bekommen. In der Zeit von 2001 bis 2004 sanierte er das Objekt umfangreich und teilte es in fünf Eigentumswohnungen auf. Vier der Wohnungen inserierte er in Verkaufsanzeigen. Die Dachgeschoßwohnung nutzte er zunächst selbst und vermietete sie später.

Im Jahr 2004 veräußerte er drei der inserierten Wohnungen, die vierte schenkte er Anfang des Jahres 2005 seiner Frau, die sie wiederum noch im gleichen Jahr veräußerte. Weil damit unter dem Strich vier Wohnungen verkauft worden waren, ging das Finanzamt von einem gewerblichen Grundstückshandel aus.

Eigentlich hatte der Steuerpflichtige ja nur ein Objekt saniert, nämlich das Mehrfamilienhaus. Indem er es formal in Eigentumswohnungen aufteilte, entstanden daraus allerdings mehrere Objekte. Durch die entsprechenden Verkäufe wurde anschließend die Drei-Objekt-Grenze überschritten.

Nach Ansicht des Bundesfinanzhofs ist die Veräußerung ererbter oder geschenkter Grundstücke zumindest dann bei der Prüfung der Drei-Objekt-Grenze einzubeziehen, wenn der Steuerpflichtige erhebliche weitere Aktivitäten zur Verbesserung der Verwertungsmöglichkeiten vorgenommen hat. Dies wurde im Streitfall aufgrund der umfangreichen Sanierung bejaht.

Das Gericht betonte zwar nochmals ausdrücklich, dass verschenkte Objekte grundsätzlich keine „Zählobjekte“ sind und damit nicht zu einem Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze führen. Davon gebe es jedoch Ausnahmen – wie im vorliegenden Streitfall. Der Bundesfinanzhof gelangte hier zu der Überzeugung, dass der Ehemann (zunächst) beabsichtigte, auch die vierte Wohnung zu veräußern – schließlich hatte er sie ja per Inserat zunächst zum Verkauf angeboten. Es half ihm deshalb nicht, dass er argumentierte, die vierte Wohnung sei nicht veräußert, sondern bloß verschenkt worden. Die Schenkung der vierten Wohnung an die Ehefrau wurde folglich als „gewinnrealisierende Entnahme“ beurteilt, die mit dem Marktpreis („Teilwert“) zu erfassen sei.

Generell müssen Sie beachten, dass ein gewerblicher Grundstückshandel auch angenommen werden kann, wenn kein zeitlicher Zusammenhang zwischen Erwerb/Errichtung und Veräußerung des Objekts besteht. Dies ist nach Ansicht der Finanzverwaltung unter anderem dann der Fall, wenn der Veräußerer die Objekte innerhalb der letzten fünf Jahre vor dem Verkauf in erheblichem Umfang modernisiert hat und hierdurch ein „Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit“ entstanden ist.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim