Wie die neue Rechtsprechung Vermietern hilft

Erzielen Sie Verluste aus Vermietung und Verpachtung, schauen die Steuerbeamten ganz genau hin. Geprüft wird dann zumeist, ob Sie überhaupt von Beginn andie Absicht hatten, dauerhaft positive Einkünfte zu erzielen. Dies gilt umso mehr, wenn Sie das Objekt veräußern und unterm Strich ein dickes (steuerliches) Minus verbleibt. Wann Verluste dennoch steuerlich anerkannt werden, zeigen wir Ihnen anhand von zwei Fallbeispielen.

Apotheker Burkhard hatte 2008 eine Eigentumswohnung erworben, die er zunächst selbst nutzte und ab 2013 vermietete. Das Mietverhältnis war auf unbestimmte Zeit geschlossen, allerdings unter anderem für den Fall eines Eigenbedarfs auf vier Jahre "befristet". Im Jahr 2016 kündigte der Mieter von sich aus, einige Wochen später veräußerte Burkhard das Objekt. Die in den Jahren 2013 bis 2015 erzielten Verluste aus Vermietung betrugen insgesamt rund 20.000 €.

Nach dem Verkauf der Wohnung änderte das Finanzamt die Steuerbescheide der Vorjahre und ließ die Verluste unberücksichtigt. Begründung: Es fehle an der Überschusserzielungsabsicht, weil die Wohnung wegen Eigenbedarfs befristet vermietet gewesen sei und Burkhard zwischen Beginn der Vermietung und Veräußerung lediglich vier Jahre lang Verluste erwirtschaftet habe.

Grundsätzlich kann bei einer dauerhaften Vermietung die aus steuerlicher Sicht erforderliche Absicht unterstellt werden, dass Überschüsse erzielt werden sollen. Das bedeutet: Insbesondere sogenannte "Anlaufverluste" muss das Finanzamt berücksichtigen.

Allerdings fehlt es an der Überschusserzielungsabsicht, wenn der Steuerpflichtige von Beginn an vorhat, das Objekt alsbald wieder zu veräußern. Auch bei einer bereits zu Beginn der Vermietung geplanten Selbstnutzung kann die Überschusserzielungsabsicht infrage gestellt werden.

Hinweis: Sofern ein "Mietvertrag auf Zeit" abgeschlossen wird, prüft das Finanzamt besonders kritisch.

Nach Ansicht des Finanzgerichts Hamburg kann die dauerhafte Vermietungsabsicht auch dann vorliegen, wenn sich der Vermieter – wie in Fall 1 – im Mietvertrag eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbehält (Urteil vom 12.09.2018, Aktenzeichen: 2 K 151/17): Dem Gericht zufolge steht eine "Eigenbedarfsklausel" der dauerhaften Absicht nicht entgegen, wenn die Vermietung grundsätzlich unbefristet ist ("auf unbestimmte Zeit").

Im Streitfall konnte der Kläger überzeugend darlegen, dass seine Nichte, für die die "Eigenbedarfsklausel" ursprünglich bestimmt war, ihr Leben zwischenzeitlich anders geplant und er sich deshalb (erst) nach Kündigung des Mieters spontan zum Verkauf entschieden hatte.

Hinweis: Der Fall zeigt, dass Verluste selbst bei nur vergleichsweise kurzer Vermietungszeit (weniger als fünf Jahre) nicht zwangsläufig steuerlich "verloren" sind – sofern Sie zielgerichtet argumentieren. Allzu pauschale ablehnende Begründungen des Finanzamts sollten Sie nicht ohne Weiteres akzeptieren.

Der erste Versuch von Apothekerin Weber, ihr selbst genutztes Haus zu veräußern, ist gescheitert. Entstanden sind dabei Rechtsanwalts- und Notarkosten. Später konnte das Objekt allerdings doch noch erfolgreich verkauft werden. Die Maklerkosten hatte Weber ebenfalls zu tragen. Nun streitet sie mit dem Finanzamt über einen entsprechenden Werbungskostenabzug.

Der Fall klingt zunächst ungewöhnlich. Denn Kosten, die im Zusammenhang mit der Veräußerung eines vormals selbst genutzten Objekts entstehen, sind eigentlich gar nicht abzugsfähig, sofern es sich nicht etwa um ein "Spekulationsgeschäft" handelt. Allerdings hat Weber den Erlös aus der Privatimmobilien-Veräußerung unmittelbar für den Erwerb eines vermieteten Objekts verwendet und deshalb den Werbungskostenabzug geltend gemacht.

Das Finanzgericht Köln hat sich in einem solchen Fall auf die Seite der Vermieterin geschlagen und den Werbungskostenabzug bestätigt (Urteil vom 21.03.2018, Aktenzeichen: 3 K 2364/15). Die Richter sahen es als erwiesen an, dass der Veräußerungserlös tatsächlich für die Finanzierung des neuen Mietobjekts verwendet wurde und dass die Vermieterin den Entschluss dazu bereits bei der Veräußerung des selbst genutzten Hauses gefasst hatte. Insoweit sei ein ausreichender Zusammenhang mit den künftigen Vermietungseinkünften gegeben.

Das Finanzamt hatte auf die bisherige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs verwiesen und gefordert, dass sich der Steuerpflichtige bereits bei der Veräußerung des Objekts vertraglich unwiderruflich auf eine entsprechende Erlös-Verwendung festlegen ("binden") müsse.

Hinweis: Die Finanzverwaltung will hier noch nicht klein beigeben und hat zwischenzeitlich Revision eingelegt (Aktenzeichen beim Bundesfinanzhof: IX R 22/18). Bis zu einer abschließenden Entscheidung sollten Sie in ähnlichen Fällen auf den Zusammenhang mit der späteren Vermietung bestehen und ablehnende Bescheide offenhalten. Das Finanzamt muss Einsprüche zu vergleichbaren Sachverhalten ruhen lassen.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim