Swap-Zinsen bei Immobiliendarlehen

Bei einem Zinsswap tauschen im Allgemeinen zwei Parteien regelmäßige variable und fixe Zinszahlungen über einen festen Nominalbetrag aus. In vielen Fällen werden Swap-Geschäfte zur Absicherung von Zinsänderungsrisiken bei langfristigen Darlehensfinanzierungen abgeschlossen. Wird ein Immobiliendarlehen abgelöst, stellt sich die Frage, ob laufende Swap-Zinsen oder Abstandszahlungen für die vorzeitige Auflösung des Swap-Vertrages (als "Vorfälligkeitsentschädigung") steuerlich begünstigt sind. Die beiden nachfolgenden Fälle zeigen, dass es hierbei einmal mehr auf den konkreten Sachverhalt ankommt.

Eine Immobilien-GbR (Gesellschaft bürgerlichen Rechts) hatte zunächst unabhängig von einem konkreten Projekt ein Zinsswap-Geschäft abgeschlossen. Bei dieser "Zinswette" wurden Geldbeträge in Abhängigkeit von einem Referenzzinssatz ausgetauscht. Zwei Jahre danach finanzierte die GbR ein Bauprojekt über langfristige Darlehen. Die Darlehenszinssätze wurden in Anlehnung an das Zinsswap-Geschäft vereinbart. Nach Fertigstellung wurde das Objekt, ein Therapiezentrum, zunächst vermietet und später veräußert. Den Veräußerungserlös verwendete die GbR, um die Darlehen zu tilgen. Die Swap-Zinsen, die in den beiden auf die Veräußerung folgenden Jahren anfielen, setzte die GbR als nachträgliche Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung an.

Grundsätzlich ist es möglich, nachträgliche Schuldzinsen oder ähnliche Zahlungen als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend zu machen. Schließlich besteht der ursprüngliche Zusammenhang zwischen Darlehen und Objekt auch nach einer Veräußerung weiter fort – aus Sicht der Rechtsprechung und Finanzverwaltung zumindest dann, wenn der Veräußerungserlös nicht zur vollständigen Schuldentilgung ausreicht (vgl. AWA 18/2015).

Im dargestellten Fall hat das Finanzgericht Münster allerdings keinen ausreichenden Zusammenhang zwischen den laufenden Zinsausgleichszahlungen aus einem Swap-Geschäft und den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gesehen (Urteil vom 20.02.2019, Aktenzeichen: 7 K 1746/16 F). Hierfür sei eine fortbestehende inhaltliche Verknüpfung zwischen Immobilienfinanzierung einerseits und Swap-Geschäft andererseits Voraussetzung. Daran fehle es im Streitfall, weil die Swap-Vereinbarungen keinen Hinweis auf das von der GbR geplante Therapiezentrum enthielten. Außerdem sei durch die Ablösung der Darlehen die Voraussetzung weggefallen, die Zinsausgleichszahlungen im Rahmen eines einheitlichen Finanzierungskonzepts als Werbungskosten zu berücksichtigen.

In einem anders gelagerten Fall hatte eine Klägerin zur Finanzierung eines Mietobjekts ein Bankdarlehen über seinerzeit rund 4 Mio. DM aufgenommen. Dabei war ein für zehn Jahre fester und sodann variabler Zinssatz vereinbart worden. Zur Absicherung der nach Ablauf des Zinsbindungszeitraums erwarteten Zinsänderungsrisiken schloss die Klägerin mit der Bank über die dann noch offene Restschuld einen sogenannten (Forward-)Zinsswap ab: Sie verpflichtete sich zur Zahlung eines vereinbarten Festzinses an die Bank, die im Gegenzug die Zahlung von variablen Zinsen (gekoppelt an einen börsenabhängigen Referenzzinssatz) zusagte. Damit hatte sich die Objekteigentümerin gegen steigende Zinsen abgesichert, zugleich aber die Möglichkeit verloren, von fallenden Zinsen zu profitieren.

Im Jahr 2014 löste sie das seinerzeit noch über rund 1,8 Mio. € valutierende Darlehen durch ein anderes Darlehen mit einem deutlich niedrigeren Festzins ab. Außerdem kündigte sie den Zinsswap-Vertrag, wofür sie einen "Auflösungsbetrag" in Höhe von 171.750 € an die Bank zahlen musste. Die Immobilie wurde nicht veräußert, sondern weiterhin vermietet. Das Finanzamt lehnte es dennoch ab, den Auflösungsbetrag als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung anzuerkennen.

Das Finanzgericht Rheinland-Pfalz hingegen hat entschieden, dass die Ausgleichszahlung für die vorzeitige Beendigung des Zinsswap-Vertrages als Werbungskosten abzugsfähig ist (Urteil vom 09.04.2019, Aktenzeichen: 4 K 1734/17). Dabei war zweierlei entscheidend, nämlich

• dass der Vertrag zur Absicherung gegen Zinsänderungsrisiken abgeschlossen worden war, die in Bezug auf ein für die vermietete Immobilie aufgenommenes (variabel verzinsliches) Darlehen bestanden, und
• dass die Immobilie nach Beendigung des Vertrages weiterhin vermietet wurde.

Hinweis: Der Bundesfinanzhof hat zwar eine Ausgleichszahlung beim Zahlungsempfänger, die durch die vorzeitige Beendigung eines Swap-Vertrages ausgelöst worden war, nicht den Vermietungseinkünften zugerechnet (Urteil vom 13.01.2015, Aktenzeichen: IX R 13/14). Im damaligen Streitfall war allerdings nur die Swap-Vereinbarung – und nicht das zugrunde liegende Darlehen – vorzeitig gekündigt worden. Dieser "isolierte close-out" löste die inhaltliche Verknüpfung von Grund- und Sicherungsgeschäft. In der Folge konnte die Ausgleichszahlung nicht mehr den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zugerechnet werden.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim