Vorsteuerabzug aus Renovierungskosten?

Aus Sicht eines jeden Apothekers ist es zweifellos von enormer Bedeutung, dass im Umfeld der Apotheke Arztpraxen angesiedelt sind. Wer seine Apotheke im eigenen Gebäude betreibt und dieses auch teilweise an Ärzte vermietet, kann sich deshalb glücklich schätzen.

Notwendige Renovierungsarbeiten – gerade im Vorfeld einer Neuvermietung – sind natürlich (einkommen-)steuerlich abzugsfähig. Für Zwecke der Umsatzsteuer sieht die Sache allerdings anders aus, soweit die Kosten auf die Arztpraxis entfallen.

Frau Erdmann betreibt ihre Apotheke im Erdgeschoss des eigenen Hauses. Die beiden Obergeschosse sind an Humanmediziner vermietet. Nach Kündigung eines Mietvertrages möchte Erdmann die bislang gegenüberliegende Gemeinschaftspraxis als neuen Mieter gewinnen. Deshalb investiert sie rund 200.000 € (netto), um die Räumlichkeiten nach den Vorstellungen des neuen Mieters umzubauen. Die daraus resultierende Vorsteuer (rund 38.000 €) macht sie in der Umsatzsteuererklärung für die Apotheke geltend, da ihr die neue Arztpraxis Apothekenumsätze von 300.000 € bis 400.000 € im Jahr sichert. Das Finanzamt lehnt ab, weil die Räumlichkeiten umsatzsteuerfrei an die Praxis vermietet werden.

Es liegt auf der Hand, dass Erdmann die Praxisräume aus unternehmerischen Gründen renoviert hat: Sie möchte damit in erster Linie ihre Umsätze erhalten. Die daraus (auch) resultierenden Mieteinnahmen spielen aus wirtschaftlicher Sicht eher eine untergeordnete Rolle. Insofern argumentiert Erdmann zu Recht, dass die verauslagten Vorsteuerbeträge vor allem im Zusammenhang mit den Apothekenumsätzen stehen.

Rein umsatzsteuerrechtlich betrachtet liegt die Sache allerdings anders. Rechtsprechung und Finanzverwaltung fordern nämlich in solchen Fällen für den Vorsteuerabzug stets einen direkten und unmittelbaren Zusammenhang mit umsatzsteuerpflichtigen Ausgangsumsätzen.

Aktuell hat das Finanzgericht Münster in einem ähnlichen Fall entschieden, dass der geforderte direkte und unmittelbare Zusammenhang nur mit dem (umsatzsteuerfreien) Mietvertrag besteht. Denn die Renovierung sei letztlich Voraussetzung dafür, dass die Ärzte den Mietvertrag unterschrieben haben (Urteil vom 07.11.2019, Aktenzeichen: 5 K 2091/17 U). Zu den umsatzsteuerpflichtigen Apothekenumsätzen bestehe hingegen lediglich ein mittelbarer Zusammenhang, da diese (erst) durch das Kaufverhalten der Patienten erzeugt werden. Der Vorsteuerabzug wurde deshalb nicht gewährt.

Das Urteil ist zwar vorläufig noch nicht rechtskräftig, es sieht jedoch nicht so aus, als würden die Gerichte hier alsbald eine andere Linie fahren. Diskutiert wird allenfalls, ob Teile der Vorsteuerbeträge abzugsfähig sind, weil sie auch zu umsatzsteuerpflichtigen Apothekenumsätzen führen. Aber selbst eine in der Literatur teils befürwortete Vorsteueraufteilung kam für das Finanzgericht nicht in Betracht. Wenn Sie in vergleichbaren Fällen zumindest einen teilweisen Vorsteuerabzug anstreben, sollten Sie daher zuvor mit Ihrem steuerlichen Berater erörtern, ob sich ein eigenes Klageverfahren lohnt.

Hinweis: Andere Gestaltungsmöglichkeiten sind derzeit wohl kaum erfolgversprechend, da die Vermietung an Humanmediziner regelmäßig umsatzsteuerfrei erfolgen muss (vgl. auch AWA 1/2015).

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim