Diese Knackpunkte sollten Sie kennen

Die Sonderabschreibung nach §7b Einkommensteuergesetz (EStG) beträgt 5% p.a. der begünstigten Aufwendungen und wird vier Jahre lang zusätzlich zu der 2%igen linearen Abschreibung gewährt (vgl. AWA 15/2019). Nach den derzeitigen Regelungen ist sie befristet und nur beanspruchbar, wenn der Bauantrag vor dem 01.01.2022 gestellt wurde/wird.

Dreh- und Angelpunkt ist die Frage, ob Sie mit Ihrem Neubau die Baukostenobergrenze von 3.000 €/m² einhalten. Denn andernfalls können Sie diese Sonderabschreibung nicht beanspruchen.

Apothekerin Stolz baut auf ihrem eigenen Grundstück ein Mietobjekt mit einer Wohnfläche von 250 m² und einer Tiefgaragenfläche von ebenfalls 250 m². Die Baukosten der Wohnräume betragen 1 Mio. €, die Tiefgarage schlägt mit zusätzlichen 250.000 € zu Buche.

Lässt man die Tiefgarage bei der Prüfung der Baukostenobergrenze außen vor, kann Stolz die 5%ige Sonderabschreibung nicht beanspruchen. Denn: Die Herstellungskosten für die Mietwohnungen betragen in diesem Fall 4.000 €/m² (1 Mio. €/250 m²).

Der Gesetzeswortlaut stellt auf die Kosten "je Quadratmeter Wohnfläche" ab. Nach der Gesetzesbegründung zählen zu den "Wohnzwecken dienenden Räumen" allerdings auch die zu einem Wohngebäude gehörenden Garagen (Bundesrat, Drucksache 470/18 vom 20.09.2018, S. 10). Vor diesem Hintergrund geht man bislang in der Fachliteratur davon aus, dass z.B. Kosten bzw. Flächen für eine unmittelbar zum Objekt gehörende Tiefgarage miteinzubeziehen sind [1].

Die Prüfung der Baukostenobergrenze sieht dann im Beispiel wie folgt aus: Auf 500 m² Fläche entfallen Baukosten von 1.250.000 €, sodass der Quadratmeter durchschnittlich 2.500 € kostet. Die Sonderabschreibung kann beansprucht werden.

Hinweis: Da Garagen häufig geringere Kosten pro Quadratmeter verursachen als das eigentliche Wohnobjekt, wirkt es sich meist günstig aus, wenn sie bei der Prüfung der Baukostenobergrenze berücksichtigt werden. Solange allerdings keine eindeutige Verwaltungsanweisung vorliegt, sollten Sie gegebenenfalls noch vor Baubeginn mit Ihrem Finanzamt klären, ob Sie die "Förderbedingungen" erfüllen.

Die Sonderabschreibung nach §7b EStG ist nicht ungefährlich. Denn das Finanzamt darf die Steuervorteile aus der Abschreibung auch noch nachträglich zurückfordern, wenn Sie die Nutzungsvoraussetzungen nicht einhalten. Begünstigt ist der Mietwohnungsneubau nämlich nur, wenn die Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden neun Jahren (!) entgeltlich zu Wohnzwecken überlassen wird. Es muss deshalb durchgängig eine Fremdvermietung erfolgen.

Hinweis: Verstoßen Sie gegen diese Voraussetzung, kann das Finanzamt die "alten Steuerbescheide" ändern und (derzeit noch) zusätzlich 6% Zinsen p.a. verlangen (vgl. dazu AWA 11/2019). Und das könnte z.B. bei einem Verstoß kurz vor Ende der Zehnjahresfrist richtig teuer werden.

Sie haben es unter Umständen gar nicht selbst in der Hand, ob Sie die Voraussetzungen durchgehend zweifelsfrei erfüllen. Bietet z.B. Ihr Mieter die Wohnung vorübergehend für einzelne Wochenenden etwa auf dem Portal Airbnb fremden Dritten entgeltlich an, könnte es schon eng für Sie werden. Nach dem Gesetzeswortlaut liegt nämlich eine begünstigte "entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken" nicht vor, wenn das Objekt nur "zur vorübergehenden Beherbergung von Personen" genutzt wird.

Es bleibt zu hoffen, dass die Finanzverwaltung für solche Fälle eine Billigkeitsregelung trifft. Diese könnte z.B. ähnlich aussehen wie diejenige zu den Untervermietungseinkünften [2]. Danach bleiben jährliche Einnahmen aus der vorübergehenden Untervermietung von Teilen einer angemieteten Wohnung, die ansonsten selbst genutzt wird, bis zur Höhe von 520 € bei der Besteuerung des Untervermieters außen vor (vgl. Richtlinie 21.2. Abs. 1 Satz 2 Einkommensteuer-Richtlinien).

Hinweis: Sie sollten für solche Fälle zumindest insoweit vorsorgen, dass Sie die Untervermietung im Mietvertrag entsprechend beschränken. Außerdem könnten Sie sich gegebenenfalls einen Schadensersatz für entgangene Steuervorteile vorbehalten. Welche Klauseln hier zivilrechtlich zulässig sind, sollten Sie vorab nochmals prüfen lassen.

Im Gegensatz zur regulären linearen Abschreibung können Sie die 5%ige Sonderabschreibung nach §7b EStG auch im Jahr der Anschaffung bzw. Herstellung voll ansetzen – selbst wenn Sie das Objekt erst im Dezember des Jahres anschaffen bzw. fertigstellen. Aber Vorsicht: Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 €/m² beschränkt. Lediglich bei der Prüfung der Frage, ob Ihr Objekt überhaupt gefördert wird, ist die Baukostenobergrenze von 3.000 €/m² zu beachten.

[1] Karrenbrock, L., Keiper, K.: Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau, in: Neue Wirtschafts-Briefe (NWB) 4/2020, S. 264 ff.
[2] Heine, M.: Sonderabschreibung für den Mietwohnungsbau – zum Begriff der "neuen Wohnung", in: Die Steuerberatung (Stbg) 1/2020, S. 11 ff.

Helmut Lehr, Dipl.-Finanzwirt (FH), Steuerberater, 55437 Appenheim